Odpovědnost za skryté vady nemovitosti a jejich reklamace

Skrytá vada je strašák pro prodávající. Z důvodu skryté vady může kupující požadovat po prodeji její opravu, může požadovat dodatečnou slevu. A kvůli skryté, v extrémním případě může dokonce požadovat odstoupení od kupní smlouvy.

Jak dlouho po koupi může Kupující reklamovat skrytou vadu?

Lhůta, během které musí kupující skrytou vadu oznámit je 5 let od nabytí vlastnického práva.

Je rozdíl mezi skrytou vadou a zárukou.

Zatímco pětiletá odpovědnost za skryté vady je automatická, záruka musí být sjednána mezi prodávajícím a kupujícím, jinak na její pozdější uplatnění nemá kupující nárok. Při prodeji starší nemovitosti tak většinou řešíme skryté vady.

Co přesně tedy skrytá vada je a co není?

„Skrytá vada je taková vada nemovitosti, která existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale vyšla najevo dodatečně, tedy nebyla při koupi zřejmá a projevila se teprve později při užívání nemovitosti. Příkladem skryté vady muže být plíseň na stěnách zakrytých sádrokartonem, praskání podlah překrytých plovoucí podlahou atd.

Příklady skrytých vad:

1. Vlhkost a plíseň: Tyto problémy mohou být skryté za čerstvě vymalovanými stěnami nebo pod podlahou.
2. Problémy s elektroinstalací: Elektřina normálně funguje, ale později se ukáže, že elektroinstalace byla provedena neodborně, nebo v rozporu s předpisy.  
3. Špatný stav střechy: Netěsnosti a špatná izolace střechy, kterou nebylo možno zjistit při prohlídce nemovitosti. Skrytou vadou také může být špatně položená parotěsná folie. Do domu sice neteče, ale špatná parozábrana povede k tomu, že budou střešní prvky rychleji degradovat a střecha bude mít horší vlastnosti.
4. Problémy se statikou: Obzvláště, pokud jsou viditelné projevy zakryté novou omítkou, výmalbou, nebo sádrokartonem.
5. Závady na rozvodech vody a kanalizace: Pokud se například ukáže že odpadní vody u staršího domu nejsou svedeny do kanalizace, ale třeba do trativodu. To je opět stav, který nebylo možné odhalit při běžné prohlídce a může se na něj přijít až dodatečně při stavebních úpravách.
6. Chybějící tepelná izolace, nebo jiná, než bylo deklarováno při prodeji. Kolik centimetrů tepelné izolace je skutečně pod omítkou není při prodeji možné zjistit bez invazivních metod. Pokud se ale po prodeji, v pětileté lhůtě, ukáže, že skutečnost je jiná, než bylo deklarováno má taková reklamace skryté vady velikou šanci na úspěch.

Je možné požadovat po kupujícím, aby se v kupní smlouvě vzdal nároku na reklamace skrytých vad?

Není to snadné, i když, jak se říká, „papír snese všechno“. Prodávající může do kupní smlouvy vsunout formulace typu: „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží“, „kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti“, „kupující se vzdává práva na reklamace skrytých vad“ atd. V případném sporu na tato prohlášení soud nemusí přihlížet. Zejména pokud se nemovitost prodávala bez výrazné slevy, která by zhoršenému stavebně-technickému stavu odpovídala.

Prodávající se odpovědnosti za vady nezbaví ani v případě, kdyby prokázal, že sám o skryté vadě nevěděl, neboť se jedná o odpovědnost objektivní.

Co může prodávající udělat pro to, aby snížil riziko problémů s reklamací skrytých vad?

Je toho hodně, co můžete udělat, abyste snížili pravděpodobnost pozdějších reklamací. Některé z nich jsou:

• Umožněte kupujícímu dostatek času na prohlídku nemovitosti. Ideálně opakovanou a ideálně i s jeho vlastním stavebním odborníkem.
• Vyvarujte se tlaku na rychlé rozhodnutí kupujícího.
• Poskytněte kupujícímu stavební dokumentaci a záznamy o revizích.

Pokud plánujete prodej nemovitosti a chcete minimalizovat prostor pro reklamace a dodatečné problémy, poraďte se se zkušeným realitním makléřem. Ten zná souvislosti právní i stavební a rozumí dobře i pohledu kupujících.

Chcete se o rizicích spojených prodejem poradit? Napište mi na dalibor.drazan@100klicu.cz.