Jak vybrat úschovu kupní ceny během prodeje nemovitosti?

Jaké jsou možnosti úschovy kupní ceny?

1. Úschova u realitní kanceláře
2. Advokátní úschova
3. Notářská úschova
4. Bankovní úschova

Pojďme si tyto způsoby porovnat z následujících pohledů:

• Bezpečnost
• Flexibilita
• Cena

1. Úschova u realitní kanceláře

Realitní kancelář nesmí úschovu kupní ceny sama nabízet. Zakazuje to § 4 Zákona o realitním zprostředkování: „Realitní zprostředkovatel v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.“

Zákon nicméně připouští, že realitní kancelář může úschovu kupní ceny realizovat, pokud ji o to klient sám výslovně požádá. Přesto je úschova u realitní kanceláře nejméně vhodnou formou úschovy. Smysl může mít u nízkých částek, jako jsou třeba prodeje garáží a podobně. Za takovou službu realitní kanceláře zpravidla neúčtují poplatek, nebo to dělají za odměnu v ceně jednotek tisíc korun.

2. Advokátní úschova 

Advokátní úschova je nejčastěji využívanou formou úschovy. Její příprava je velmi flexibilní. Volný termín u spolupracujícího advokáta dokáže makléř domluvit v horizontu jednotek dní a společně s úschovou advokát připraví i kupní smlouvu. Při podpisu obou dokumentů provede i ověření podpisů pro katastr.

Cena za přípravu kupní smlouvy a úschovu kupní ceny je na dohodě s advokátem. Může být pod 10.000 Kč a může být více, než 20.000 Kč. Cena je zpravidla stejná bez ohledu na výši kupní ceny. Dobrá realitní kancelář tento náklad zahrnuje do své provize, takže jej prodávající ani nezaregistruje.

Samostatnou kapitolou je úročení peněz v úschově. Pokud je cena za advokátní služby nízká, zpravidla úrok připadne advokátovi. Pokud se strany dohodnou jinak, může připadnout prodávajícímu, nebo kupujícímu, nebo oběma ve smluveném poměru. A není to maličkost, při úročení 2% p.a. vynese úschova částky 7.000.000 Kč za dva měsíce 23.333 Kč.

Pro větší bezpečnost je pro každou transakci sjednám samostatný účet, na kterém jsou peníze odděleny od majetku advokáta a od peněz jiných klientů. Ve chvíli, kdy se úschovní účet aktivuje, je zaregistrován u advokátní komory do Elektronické knihy úschov. Klienti obdrží mailovou notifikaci o této registraci přímo od advokátní komory.

Některé banky také nabízí zasílání notifikací přímo klientům při každém pohybu na úschovním účtu. Pro větší bezpečnost můžete tedy takový účet vyžadovat.

Každý advokát dále musí mít ze zákona uzavřeno pojištění profesní odpovědnosti v minimální výši 7 000 000 Kč. Pokud by částka, kterou chcete uschovat, byla vyšší, musí se advokát připojistit na celkovou sumu. Pojištění kryje případy, kdy by klient byl poškozen v důsledku chyby advokáta.

3. Notářská úschova 

Domluvit termín u notáře a domluvit detaily kupní smlouvy a úschovy u notáře je zpravidla náročnější než u advokáta.

Poplatek za úschovu je u notáře založen na sazbě stanovené zákonem a k finální ceně si notáři ve většině případů připočtou ještě 21 % DPH.

Náklady notářské úschovy:

z prvních 100 000 Kč ......................................................1,2 %,

z přebývající částky až do 500 000 Kč ..............................0,6 %,

z přebývající částky až do 1 000 000 Kč ...........................0,4 %,

z přebývající částky až do 10 000 000 Kč .........................0,2 %,

z přebývající částky až do 30 000 000 Kč .........................0,1 %,

Částka nad 30 000 000 Kč se již nezapočítává. 

Jak tedy vychází notářská úschova cenově v praxi?  

Částka v úschově / poplatek notáři

5 milionů Kč / poplatek 15.000 Kč

10 milionů Kč / poplatek 25.000 Kč

30 milionů Kč / poplatek 46.600 Kč

41,6 milionu Kč / poplatek 58.200 Kč

Od částky 41,6 milionu již notářský poplatek za úschovu neroste a zůstává stejný.

Notářská úschova tak cenově vychází jako nejdražší.

Stejně jako v případě advokátů, mají i notáři povinnost profesního pojištění. Podmínky jsou i jinak velmi podobné jako u advokátů.

4. Bankovní úschova – Jistotní účet

Úschova prostřednictvím Jistotního účtu v bance je obvykle méně flexibilní než advokátní. Termín schůzky budete domlouvat spíše týdny dopředu, a musíte počítat s tím, že banky využívají standardizované vzory smluv, které často neodpovídají konkrétní situaci. Pokud budete v dokumentech potřebovat něco upravit na posední chvíli, třeba v den podpisu, bude to problém. U advokáta, nebo notáře to je naopak běžná věc. Banka vám také nezajistí úschovu podepsané kupní smlouvy, pokud ji budete potřebovat.

Nejčastěji se tato smlouva nazývá smlouva o jistotním nebo vázaném účtu. Cena za bankovní úschovu se zpravidla pohybuje v rozmezí 5 000 až 20 000 Kč a často představuje procentuální sazbu z výše uschované částky.

Rekapitulace:

Úschova kupní ceny u třetí strany je pro bezpečný prodej nezbytnost.

Úschova na účtu realitní kanceláře není dobré řešení a realitním kancelářím navíc zákon zakazuje takovou službu nabízet.

Nejčastěji využívaná, nejflexibilnější a nákladově nejpříznivější je advokátní úschova. Velmi podobnou službu jako advokátní, poskytne i notářská úschova.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete se nezávazně poradit, jaký postup je pro vás nejlepší? Zavolejte mi na 601 100 11, nebo napište na dalibor.drazan@100klicu.cz .

Dalibor Dražan